Quiconque achète son propre logement en France doit s’occuper plus intensément de sa déclaration d’impôts que les autres. Nous expliquons exactement comment cela fonctionne et comment les impôts peuvent être économisés ici.
Si vous êtes propriétaire de votre maison ou de votre copropriété en France, vous économisez sur les impôts – c’est l’opinion populaire. Mais ce n’est que partiellement vrai : les propriétaires d’immeubles d’habitation peuvent déduire davantage de leur déclaration d’impôts que les locataires, mais ils doivent payer une taxe sur la valeur locative d’auto-utilisation, connue dans la plupart des cantons sous le nom de « valeur locative ». Il y a aussi des taxes qui sont dues lorsque vous achetez votre propre maison.
Le premier fardeau fiscal vient avec l’achat
Les acheteurs de propriétés résidentielles doivent payer des taxes et des frais au moment de l’achat. Leur montant dépend non seulement de la ville, mais aussi de ce qui est stipulé dans le contrat d’achat. À Lyon par exemple, les acquéreurs de biens résidentiels paient les impôts et taxes suivants lors de l’achat :
- impôt sur le changement de propriétaire
- frais de changement de main
- frais de notarisation
- des frais de publication minimes
En règle générale, ceux-ci sont partagés à parts égales entre l’acheteur et le vendeur, sauf convention contraire.
Correction de l’équité fiscale pour l’achat
Un logement propre peut être financé de différentes manières : avec des fonds propres suffisants, un prêt, une mise en gage, avec des versements anticipés d’héritage, des prélèvements de la caisse de pension ou des prélèvements du pilier 3a. Avec les deux dernières options, les acheteurs doivent examiner très attentivement la situation fiscale. Des impôts doivent être payés sur les retraits du pilier 3a privé ou de la caisse de pension.
Par ailleurs, une alternative au retrait anticipé des fonds 3a, les fonds de prévoyance, qui peuvent être fiscalement avantageux, est le nantissement.
Responsabilité fiscale pour les propriétaires
Surtout, vivre entre ses quatre murs, c’est beaucoup de liberté. Les impôts doivent encore être payés, bien sûr. Les propriétaires ou copropriétaires inscrits au registre foncier sont redevables de l’impôt. Un cas particulier est ce qu’on appelle l’usufruit : l’usufruitier doit payer les impôts.
Les propriétaires et ayants droit de biens résidentiels doivent payer les impôts suivants :
- Taxe foncière : Quiconque est propriétaire de son logement doit payer une taxe foncière dans environ toute la France. La taxe foncière est calculée proportionnellement à la valeur fiscale – très importante : celle-ci ne correspond pas à la valeur vénale – et se situe autour de 2 à 3 pour mille de la valeur fiscale estimée du bien.
- Impôt sur la fortune : La propriété d’un bien immobilier d’habitation doit être déclarée dans la déclaration d’impôt. Si vous êtes propriétaire de votre logement, vous devez payer l’impôt sur la valeur fiscale du bien en tant qu’actif. La dette hypothécaire, en revanche, peut être déduite lorsque vous remplissez votre déclaration de revenus.
- Valeur locative imputée : Si vous habitez vous-même dans votre logement, vous n’avez bien sûr pas à payer de loyer, mais taxez la valeur locative imputée comme un revenu. Cette valeur locative imputée est d’environ 60 à 70 % de ce qui serait dû en loyer pour un bien comparable. Les réglementations en la matière diffèrent d’une ville à une autre : dans certaines villes, la valeur locative estimée est indexée annuellement, en fonction de l’année de l’estimation. De cette façon, les fluctuations du marché immobilier peuvent être prises en compte. De ce fait, toute personne qui vit dans son propre logement peut déduire 40 % (appelé déduction pour usage propre) de la valeur locative estimée par l’administration fiscale (appelée valeur locative de marché), ou 20 % de l’impôt fédéral direct.
Tirez, retirez, retirez – c’est comme ça que ça marche avec votre propre maison
Toute personne propriétaire de sa maison ou de sa copropriété peut déduire de ses impôts les frais d’investissement et d’entretien. Plus précisément, les propriétaires d’immeubles résidentiels peuvent réclamer ces dépenses :
- Entretien : tous les travaux d’entretien nécessaires pour les parties qui sont reliées en permanence au bâtiment – par exemple les travaux de peinture sur la façade, les réparations du conduit de toit, les travaux sanitaires dans la maison ou l’appartement. Ces travaux d’entretien peuvent être déduits. Au cours d’une année au cours de laquelle peu de travaux d’entretien ont été effectués, un taux forfaitaire de 10 % peut être déduit pendant les dix premières années suivant la construction de l’objet. Ensuite, c’est 20 %. Attention : Les réparations des structures mobiles qui ne sont pas incluses dans l’assurance de l’immeuble, telles qu’un abri de jardin indépendant ou la nouvelle peinture de la remise à outils, ne peuvent pas être réclamées. L’entretien des bâtiments qui ne sont pas assurés par l’assurance bâtiment ne peut pas être déduit.
- Réparation ou remplacement d’appareils électroménagers ou de mobilier : Ici, seuls les frais de qualité égale ou inférieure sont reconnus comme entretien. L’administration fiscale offre des informations détaillées à ce sujet.
- Les investissements à caractère économe en énergie ou écologique peuvent être pleinement revendiqués pour les bâtiments anciens.
- Entretien du jardin
- Primes d’assurance bâtiment et responsabilité civile bâtiment
- Les dispositions suivantes s’appliquent à la copropriété : Les contributions au fonds de renouvellement des communautés de copropriété sont déductibles. Pour cela, cependant, les paiements doivent explicitement financer les coûts d’entretien des installations communales. Si les travaux d’entretien sont payés à partir de ce fonds, aucune déduction fiscale supplémentaire n’est autorisée.
- La dette hypothécaire peut être déduite de l’actif et les intérêts hypothécaires peuvent être déduits du revenu.
- En France, les frais de démantèlement engagés depuis 2020 concernant le nouveau bâtiment de remplacement sont assimilés à des frais d’entretien. Ils peuvent également être déduits au titre de l’entretien de la propriété.
Amortir et économiser des impôts ?
Quiconque achète sa propre maison en France contracte généralement une hypothèque. Cela a aussi un effet sur la charge fiscale : comme mentionné, les intérêts hypothécaires peuvent être déduits du revenu et la dette hypothécaire peut être déduite de l’actif. Il y a aussi des aspects fiscaux à considérer lors de l’amortissement – selon que l’amortissement indirect ou direct est choisi.
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