Il existe plusieurs types d’investissement immobilier. Parmi les plus tendance actuellement est le local commercial. Investir dans un local commercial est considéré comme un bon placement d’argent. Si on veut se lancer dans ce type d’investissement, mieux vaut connaître ses principaux avantages.
Local commercial : des rendements plus élevés
Un local commercial est un investissement rentable dans la mesure où un investisseur trouve un bon emplacement. Notons qu’il s’agit d’un investissement dans des murs commerciaux. L’idée est donc de :
- Acheter des murs de commerce.
- Louer ses murs à un exploitant.
En investissant dans les murs commerciaux, on génère des revenus locatifs. Mais il ne faut pas confondre murs commerciaux et fonds de commerce.
Acheter des murs commerciaux, c’est les louer à un exploitant pour qu’il puisse payer un loyer pendant une dizaine d’années, plus précisément, 9 ans minimum. Mais acheter un fonds de commerce n’a rien à voir avec un local commercial. Ce qui veut dire que l’achat revient directement à l’exploitant ou au locataire.
Investir dans un local commercial permet de profiter des rendements plus élevés. On génère en moyenne un rendement annuel brut de 4 à 10 %, soit le double d’un bien locatif d’un logement. Cela dit, le prix d’un local commercial ne dépend pas directement de sa surface, mais plutôt de la rentabilité générée par l’activité.
Si on veut par exemple obtenir un rendement de 6 % par an avec un loyer de 18000 euros par an, le calcul sera comme suit : 18 000 x 100/6, ce qui vaut 300 000 euros.
Pour investir dans un local commercial et avoir du succès, mieux vaut toujours connaître sa rentabilité. Dans la plupart du temps, la meilleure façon de le savoir est d’investir dans un local déjà occupé. Ce type de bien permet de :
- Calculer le rendement locatif à partir du loyer.
- Estimer le juste prix d’achat.
- S’assurer que l’activité fonctionne bien.
Investir dans un local commercial déjà occupé permet en effet de faire une estimation de loyer commercial. Pour ce faire, consultez le cabinet de Perfia.
Local commercial : investir en toute sécurité
Un local commercial est un investissement sécurisé. D’ailleurs, le bail commercial est devenu légal et avantageux depuis la loi Pinel lancée en 2014. Lorsqu’un locataire signe un contrat de bail, la durée de l’investissement peut s’étendre de 3, 6 ou 9 ans. Un locataire ne peut donc pas donner congé qu’au bout de 3 mois au minimum lors de la révision du loyer. Ce qui fait qu’un local sécurise le capital d’investissement du propriétaire :
- Augmentation du loyer au bout de 3 ans.
- Un local toujours occupé jusqu’au bout d’une période de 3, 6 ou 9 ans.
- Augmentation du loyer conforme à l’indice Insee du coût de la construction.
- Sécurité contre les impayés.
En général, le local commercial appartient à l’investisseur, mais le fonds de commerce, quant à lui, appartient au locataire. S’il perd son fonds de commerce, il risque :
- Un redressement.
- Une liquidation judiciaire.
Il doit alors s’acquitter de son dû. Mais il existe d’autres avantages :
- Démarche rapide et simple en cas d’impayés.
- Bail commercial très souple.
- Certaines dépenses à la charge du locataire.
En effet, la répartition des charges ne pose pas non plus un problème, mais tout dépend des arrangements entre le locataire et le bailleur :
- Les taxes et les impôts locaux à la charge du bailleur.
- Les gros travaux à la charge du propriétaire.
Il convient aussi de préciser que la rentabilité dépend grandement des clauses. D’où l’intérêt de consulter un expert en immobilier avant d’investir en local commercial.
Local commercial : des avantages fiscaux
Investir dans un local commercial est aussi avantageux sur le plan fiscal :
- Baisse de sa base imposable.
- Optimisation de ses dépenses fiscales grâce à la création d’une SCI.
La création d’une SCI avec des associés permet en effet de :
- Acheter un local commercial.
- Payer des droits de mutation à raison de 5,09 % du prix d’achat.
- Bénéficier d’un régime de logements loués vides imposable sous le régime de revenus fonciers.
- Charge et travaux déductibles des loyers lors de la déclaration fiscale.
- Création de déficits fonciers.
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